※ 本ページはプロモーションを含みます。
親が施設に入った日から、実家は「誰も住んでいない家」になります。固定資産税も火災保険も、そのまま毎年出ていきます。それでも多くの家族は、すぐには動きません。まだ戻るかもしれない。親に言い出せない。兄弟と話がついていない。理由はどれももっともで、実際、急いで売らない方がいい場面もあります。
ただし、待っている間に静かに閉じていく期限が2つあります。ひとつは日付が決まっている期限で、過ぎると税金が数百万円単位で変わります。もうひとつは日付が決まっていない期限で、こちらは過ぎたことにその日には気づけません。
このページは、その2つの期限だけを説明します。片付けや解体、名義の手続きそのものは実家じまいナビ「相続した実家、売る・貸す・持ち続ける？」にまとめてあるので、そちらを見てください。ここで扱うのは「介護の側から見て、いつまでに決めなければいけないのか」です。
結論｜期限は2つある。片方は日付で、片方は日付がない
先に全体を出します。
| 期限1（税金） | 期限2（判断能力） | |
|---|---|---|
| いつまで | 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日 | 親本人が売買の意思を示せるうち |
| 過ぎると | 3,000万円の特別控除が使えなくなる | 本人だけでは売れなくなる。成年後見と家庭裁判所の許可が必要になる |
| 気づけるか | カレンダーでわかる | その日には気づけない |
| 取り返せるか | 相続が起きれば別枠の控除がある（条件つき） | 戻らない |
怖いのは期限2の方です。期限1は日付なので、忘れていても後から数えれば「あと何か月」がわかります。期限2には日付がありません。ある日、司法書士が本人確認に来て、そこで初めて「今日は決済できません」と言われる形で判明します。
期限1｜住まなくなった日から3年（税金）
3年を過ぎると何が変わるか
自分が住んでいた家を売ったときは、売却益から3,000万円を差し引ける特別控除があります（租税特別措置法35条1項、いわゆる居住用財産の3,000万円特別控除）。この控除には条件があって、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが必要です。
親が施設に入って空き家になった日が起点になります。たとえば2026年3月に入居したなら、3年後は2029年3月、その日の属する年の12月31日なので2029年12月31日まで。売買契約ではなく引き渡し（譲渡）の日で見るのが原則なので、実務上は数か月前倒しで動く必要があります。
差が出る額は、買った値段と売る値段の差で決まります。何十年も前に建てた家で土地が値上がりしている地域だと、控除が使えるかどうかで税額が数百万円変わることがあります。逆に、売却益がそもそも出ない家なら、この期限は気にしなくて構いません。まず「売って利益が出る家かどうか」を確かめるのが順番として先です。
税額の判定は取得費・譲渡費用・所有期間・住民票の履歴など個別事情で変わります。金額の話は必ず税務署か税理士に確認してください。ここでは期限の存在だけを扱っています。
入居中でも「住んでいた」ことになる場合がある
もうひとつ、相続のときに効いてくる制度があります。小規模宅地等の特例です。親の自宅の土地について、相続税の評価額を最大80%下げられるもので、実家がある地域によっては相続税が出るか出ないかを分けます。
「施設に入ってしまったら、もう自宅ではないのでは」と思われがちですが、そうではありません。親が要介護認定（または要支援認定・障害支援区分の認定）を受けていて、老人ホーム等に入所したことが理由で空き家になった場合は、なお被相続人の居住用宅地等として扱われます。介護のために入った、という前提が制度に組み込まれています。
ここで大事なのは順番です。認定を受けてから入居したのか、入居してから認定を受けたのかで扱いが変わり得ます。介護保険の認定は申請日にさかのぼって効力が生じるので、入院中・入居前に申請しておくこと自体に、この面でも意味があります。申請の流れは介護保険の申請にまとめてあります。
貸すと、両方を失うことがある
空き家のまま置いておくのがもったいないので、人に貸そう——という判断は自然です。ただし介護と税の両方から見ると、これは慎重に考えた方がいい選択です。
| 貸すと起きること | 中身 |
|---|---|
| 小規模宅地等の特例が外れ得る | 施設入居後に事業用（賃貸）に供すると、居住用宅地等としての扱いから外れます |
| 居住用の3,000万円控除が使えなくなる | 「自分が住んでいた家」ではなくなります |
| 親が戻れなくなる | 入居者がいる家は、明け渡しに時間がかかります |
数年だけ貸して家賃を介護費用に回す、という判断が悪いわけではありません。ただ、失うものが2つある前提で計算しないと、あとで差し引きがマイナスになります。
期限2｜親が「売ります」と言えるうち（判断能力）
意思確認が通らなくなると何が起きるか
実家の名義が親のままなら、売主は親です。子ではありません。決済の日には司法書士が親に会って、本人確認と意思確認をします。ここで親が売却の意味を理解して答えられないと、その場で登記申請ができません。司法書士が意地悪をしているのではなく、本人の意思を確認できないまま登記を通すことが職務上できないからです。
認知症の診断が出ているかどうかは、直接の基準ではありません。診断があっても意思確認が通ることはありますし、診断がなくても通らないことがあります。判断は当日の受け答えでなされます。だから、前もって「今ならまだ大丈夫」と確認しておく方法がありません。
成年後見人を立てても、居住用不動産は家庭裁判所の許可がいる
意思確認が通らなくなったら、成年後見の制度を使うことになります。ここで多くの人が想定していないのが次の点です。
成年後見人は、本人が住んでいた家（居住用不動産）を売るとき、家庭裁判所の許可を得なければなりません（民法859条の3）。後見人が付いたら自由に売れる、ということにはなりません。許可は「本人のために必要か」で判断されるので、介護費用の不足など、売る理由を具体的に示す必要があります。
加えて、成年後見は売却が終わっても終わりません。原則として本人が亡くなるまで続き、その間、後見人（多くは専門職）への報酬が発生し続けます。不動産を売るためだけに使う制度ではない、ということです。
| 親が意思表示できるうち | できなくなった後 | |
|---|---|---|
| 売主 | 親本人（子が代理で動くことは可能） | 成年後見人 |
| 裁判所の関不 | なし | 申立て＋居住用不動産の売却許可 |
| かかる期間の目安 | 売却活動の期間だけ | 後見開始の審判に数か月、その後に許可の手続き |
| 終わり方 | 売れば終わり | 本人が亡くなるまで後見が続く |
先回りする方法は、元気なうちにしか使えない
任意後見契約や家族信託は、いずれも本人に判断能力があるうちにしか結べません。「そろそろ危ないから」と思ってから調べ始めると、間に合わないことがあります。施設入居の話が出た時点は、まだ間に合う可能性が高い時期です。
それでも、急いで売らない方がいい場合
期限を2つ挙げましたが、「だから今すぐ売れ」という話ではありません。介護の側から見ると、売らない方がいい場面がはっきりあります。
| 状況 | 売らない方がいい理由 |
|---|---|
| 介護老人保健施設（老健）に入っている | 老健は在宅復帰を目的とした施設で、おおむね3か月ごとに継続を見直します。帰る家が無くなっていると選択肢が減ります（老健は3か月で出されるのか） |
| 特別養護老人ホームの待機中で、有料老人ホームに仮に入っている | 特養に移れば月額が下がることがあり、資金計画が変わります |
| 入居してまだ数か月 | 施設が合わずに転居・退居になる例があります |
| 兄弟の合意ができていない | 売却後に揉めると取り返しがつきません |
売るかどうかを今決める必要はありません。決めなければいけないのは「いつまでに決めるか」の方です。
では、どうするか
実家をどうするかは、次の順番で進めると迷いません。
- 入居した日（住民票を動かした日ではなく、実際に住まなくなった日）をメモしておく。期限1の起点です。この日付が後で必ず必要になります。
- 売って利益が出る家かどうかを、先に確かめる。利益が出ないなら期限1は無関係になり、判断がぐっと軽くなります。査定は無料でできます。
- 親の意思確認が今できるかどうかを、売る話とは別に確かめる。元気なうちなら、任意後見や家族信託という選択肢が残っています。
- 兄弟がいるなら、この2つの期限を先に共有する。「売る・売らない」から入ると揉めますが、「期限がこうある」から入ると話が進みます。
- 片付け・解体・名義変更の実務は、期限が見えてから動く。手順と費用は実家じまいナビにまとめてあります。解体費の補助金や、家を解体したときの水道の再加入金など、地域ごとに金額が違うものはデータベースで確認できます。
なお、税額そのものの判断は税理士か税務署の管轄です。このページは「いつまでに動くか」を決めるためのものです。
よくある質問
住民票を施設に移すと、実家は「住んでいない家」になりますか。
住民票の異動そのものが起点を決めるわけではなく、実際に居住しなくなった日で判定されます。ただし住民票の履歴は証拠として使われるため、実態とずれていると説明が必要になります。
親が亡くなってから売れば、控除は使えますか。
相続した空き家を売る場合には別枠の3,000万円特別控除があり、相続の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡が対象です。ただし耐震基準や取り壊しなどの要件があり、老人ホームに入所していた場合の扱いにも条件があります。使える前提で先延ばしにするのは危険です。
子が親の代わりに売買契約をすることはできますか。
親に判断能力があれば、委任状による代理は可能です。ただし決済時の本人確認・意思確認は原則として本人に対して行われます。
空き家のまま持ち続けると、費用はどれくらいかかりますか。
固定資産税・都市計画税、火災保険、電気水道の基本料、庭木や通水の管理が続きます。管理されていない状態が続くと、自治体から特定空家等・管理不全空家等として指導を受け、固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がることがあります。